Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Sąd podzielił nieruchomość na wniosek współwłaścicieli, nie zauważając, że chcą podzielić się nie ziemią i zabudowaniami, ale po prostu pokojami i kuchnią w budynku
• Sąd popełnił błąd, bo powinien był uświadomić wnioskodawcom, że dzieląc się majątkiem w taki sposób, działają na swoją szkodę w przyszłości
• Sprawa dotyczyła początkowo pięciorga osób, ale teraz konsekwencje podziału sprzed 17 lat dotyczą już jedenaściorga
• Rzecznik Praw Obywatelskich składa skargę nadzwyczajną
• AKTUALIZACJA:  Sąd Najwyższy uwzględnił ją 19 kwietnia 2023 r. (sygn. akt II NSNc 61/23), uchylając zaskarżone postanowienie i zwracając sprawę Sądowi Rejonowemu
• W wyniku podziału dokonanego przez sąd nie powstały bowiem dwa samodzielne budynki mieszkalne, lecz dwie - w zasadzie niesamodzielne - części jednego budynku

RPO wnosił, aby Sąd Najwyższy nakazał  ponowne rozpoznanie sprawy przez Sąd Rejonowy - tym razem z poszanowaniem przepisów co do zniesienia współwłasności nieruchomości, zabudowanej budynkiem mieszkalno-gospodarczym. 

Historia sprawy 

W 2004 r. pięć osob chciało podzielić zabudowaną działkę, którą mieli na współwłasność. Przedstawili sądowi fachowy projekt podziału i zeznali zgodnie, że już się nieruchomością podzielili, więc procedura jest prosta.

Sąd skonsultował podział z wydziałem urbanistyki, który wskazał tylko, że do jednej z działek potrzebna jest droga konieczna. Sąd przystał więc na ten plan podziału, nie zauważając, że ludzie dzielą między siebie nie ziemię i domy, ale … pokoje.

W efekcie granica nowo utworzonych działek biegła w poprzek pomieszczeń, dzieląc kuchnię oraz pozbawiając właściciela jednej z działek prawa do korzystania z uprzednio zajmowanych kuchni i łazienki.

Błąd sądu polegał na tym, że oparł się wyłącznie na zgodnym oświadczeniu wnioskodawców. Tymczasem prawo zobowiązywało go do sprawdzenia, czy zaproponowany podział nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (art. 622 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego).

Postanowienie sądu uprawomocniło się, bo nikt nie złożył sprzeciwu. Jedyną zmianą tej sytuacji jest skarga nadzwyczajna. Po 17 latach sprawa jest jeszcze bardziej skomplikowana – po śmierci dwóch właścicieli w grę wchodzą prawa ich spadkobierców. Teraz dotyczy już nie pięciorga, ale jedenaściorga osób.

Argumentacja prawna RPO

Zaskarżonemu postanowieniu RPO zarzucił rażące naruszenie przepisów postępowania poprzez niewłaściwe zastosowanie art. 622 § 2 Kpc w zw. z art. 325 w zw. z art. 13 § 2 i art. 621 w zw. z art. 624 zd. 1 Kpc. Chodzi o błędne zaakceptowanie projektu podziału, sporządzonego przez geodetę, przy pominięciu przez sąd wymaganej oceny, czy wynikający z projektu przebieg granicy między wydzielanymi działkami czyni zadość wymogom prawa, zasadom współżycia społecznego oraz czy nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

A istota sprawy wymagała objęcia rozstrzygnięciem sądu kwestii podziału budynku mieszkalno-gospodarczego, posadowionego na wydzielanych działkach, co wymagało zagwarantowania, by linia podziału nie przebiegała przez pomieszczenia i by nie dzieliła budynku na części w sposób nieregularny, skutkujący powstaniem niesamodzielnych gospodarczo części.

W efekcie postanowienie sądu wobec poważnych wad prawnych stwarza uprawnionym istotne problemy w korzystaniu z przydzielonych im praw rzeczowych. Są poważne wątpliwości co do rzeczywistej granicy działek w części mającej przebiegać w obrębie budynku. W efekcie cel, jaki przyświecał uczestnikom postępowania – trwała likwidacja sporów związanych z korzystaniem z gruntu - mimo zakończenia postępowania nie może zostać osiągnięty.

Wytworzona sytuacja prawna jest równoznaczna także z naruszeniem prawa materialnego, tj. art. 210 zd. 1 w zw. z art. 211 Kodeksu cywilnego, nie tylko w następstwie nieuwzględnienia przez Sąd Rejonowy prawnych wymogów podziału nieruchomości wraz budynkiem, ale przede wszystkim wskutek zniweczenia uprawnień uczestników postępowania do przeprowadzenia na drodze sądowej zgodnego z prawem zniesienia współwłasności nieruchomości.

Ponadto zaskarżonemu orzeczeniu RPO zarzucił naruszenie konstytucyjnej zasady zaufania do państwa oraz zasady bezpieczeństwa prawnego, wywodzonych z art. 2 Konstytucji RP, konstytucyjnego prawa do uzyskania wiążącego wyroku sądowego ostatecznie rozstrzygającego o prawach uczestników postępowania, wywodzonego z art. 45 ust. 1 Konstytucji oraz przysługującej uczestnikom na gruncie art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP konstytucyjnej ochrony praw majątkowych,-  z uwagi na wydanie prawomocnego rozstrzygnięcia, które wobec merytorycznej wadliwości utrwala stan niepewności prawnej w zakresie treści praw rzeczowych przyznanych właścicielom wydzielonych działek, skutkiem czego nie mogą oni należycie realizować swych uprawnień właścicielskich.

Rzecznik wniósł o uchylenie przez SN postanowienia Sądu Rejonowego z 2004 r. i przekazanie mu sprawy do ponownego rozpoznania ,

Skargę, jak i poprzednie dotyczące prawa cywilnego, skierowano do Izby Cywilnej SN.

Najważniejsze motywy rozstrzygnięcia SN

(….) Słusznie wskazał RPO, że nawet zgodny wniosek stron o przeprowadzenie podziału współwłasności nie wyłącza obowiązku zbadania przez sąd meriti, czy taki podział jest zgodny z prawem, zasadami współżycia społecznego lub czy nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych. Wymóg taki bezsprzecznie wynika z brzmienia art. 622 § 2 k.p.c. i wynikał z brzmienia obowiązującego w dniu wyrokowania w analizowanej sprawie.

W ocenie Sądu Najwyższego - Sąd Rejonowy nie dokonał należytej weryfikacji złożonego wniosku, a tym samym zaniechał prawidłowej realizacji dyspozycji art. 622 § 2 k.p.c. W wyniku dokonanego postanowieniem z 11 maja 2004 r. podziału nieruchomości, polegającego na wyodrębnieniu działek (…) doszło do takiego wydzielenia nieruchomości, która powoduje, że linia rozgraniczająca przedmiotowe działki przebiega w poprzek pomieszczeń, w tym dzieli kuchnię. Wynika to bezsprzecznie z opinii obejmującej inwentaryzację budynku (…). W wyniku dokonanego przez Sąd Rejonowy podziału nie powstały dwa samodzielne budynki mieszkalne, a jedynie dwie - w zasadzie niesamodzielne - części jednego budynku.

W dacie wyrokowania nie obowiązywał jeszcze przepis art. 93 ust. 3b ustawy z  21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w świetle którego, jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany jej podział powoduje także podział budynku, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Ugruntowane już w tym czasie orzecznictwo Sądu Najwyższego dokładnie w taki sposób odnosiło się do tej kwestii. Wskazać należy choćby, że Sąd Najwyższy w uchwale z 15 grudnia 1969 r., a więc wydanej przed rozstrzygnięciem badanej sprawy, wyraźnie wskazał, że „podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz z gruntem jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy w wyniku podziału powstaną odrębne budynki, wyraźnie oddzielone od siebie płaszczyzną (ścianą) już istniejącą bądź możliwą do wykonania za zezwoleniem właściwego organu budowlanego w celu rozdzielenia budynków” (uchwała Sądu Najwyższego z 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, OSNC 1970, nr 3, poz. 39). W postanowieniu z 20 stycznia 2000 r. Sąd Najwyższy jednoznacznie zaakcentował, że „niedopuszczalne zaś jest, aby linia podziału przebiegała przez pomieszczenia lub dzieliła budynek na części w sposób nieregularny”.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że dokonany w niniejszej sprawie podział budynku nie odpowiada wymaganiom związanym z koniecznością wydzielenia dwóch odrębnych, niezależnych od siebie nieruchomości budynkowych. Na marginesie wskazać należy, że Sąd Rejonowy powinien był dokonać ustanowienia odrębnej własności lokali i w ten sposób dokonać dalszego podziały nieruchomości budynkowej. Jest to dopuszczalny sposób zniesienia współwłasności nieruchomości.

Zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Sąd Najwyższy podziela pogląd wyrażony przez inny skład tego sądu, który stwierdził, że „ocena, czy zachodzi możliwość podziału fizycznego nieruchomości, nie powinna ograniczać się do ustalenia, czy w ogóle podział taki jest możliwy do zrealizowania. Konieczne jest każdorazowo dokonanie przez sąd oceny, czy nie zachodzą okoliczności przemawiające przeciwko takiemu sposobowi zniesienia współwłasności. Może wynikać to w szczególności z charakteru rzeczy wspólnej, jej budowy i przeznaczenia, zaś ocena w tym zakresie powinna każdorazowo zostać dokonana przez sąd meriti, który nie jest związany stanowiskiem biegłego (rzeczoznawcy), którego rolą nie jest dokonywanie oceny przesłanek z art. 211 KC”.

W tym kontekście podzielić także należy wyrażony przez RPO zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 621 k.p.c. Wprawdzie sąd ten dysponował sporządzonym planem podziału sporządzonym przez uprawnionego geodetę - to jednak powinien sam ocenić jego walor przez pryzmat przesłanek zniesienia współwłasności określonych w art. 211 k.c. Rozstrzyganie w tego rodzaju sprawach nie może bowiem stanowić automatycznego zatwierdzenia przygotowanego planu podziału przez geodetę. Jest to element niezbędny, jednak nie zastępuje sądu. Ustawodawca tak zdecydował się na ukształtowanie procedury sądowego podziału nieruchomości, że to na sądzie spoczywa obowiązek weryfikacji planu podziału z punktu widzenia norm prawnych, społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy albo skutków dla rzeczy dzielonej (...).

Sąd Rejonowy nie sprostał także wymaganiom wynikającym z art. 325 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. W świetle tego przepisu sentencja wyroku powinna zawierać wymienienie sądu, sędziów, protokolanta oraz prokuratora, jeżeli brał udział w sprawie, datę i miejsce rozpoznania sprawy i wydania wyroku, wymienienie stron i oznaczenie przedmiotu sprawy oraz rozstrzygnięcie sądu o żądaniach stron. Tymczasem sentencja postanowienia Sądu Rejonowego (…) nie pozwala na jednoznaczne ustalenie przedmiotu postępowania.

Sąd meriti nie odniósł się bowiem do kwestii nieruchomości budynkowej, której sposób podziału stał się przedmiotem nieporozumień między uczestnikami. Sąd Najwyższy zdaje sobie sprawę z obowiązującej na gruncie polskiego prawa zasady "superficies solo cedit", której obowiązywanie powoduje, że budynek dzieli los prawny gruntu. W niniejszej sprawie - konieczne było jednak szczegółowe opisanie sposobu podziału budynku, co powinno nastąpić w samej treści postanowienia z 11 maja 2004 r.

Nawet analiza sporządzonego uzasadnienia nie pozwala na jednoznaczne określenie - w jaki sposób sąd dokonał podziału budynku pomiędzy uczestników postępowania o zniesienie współwłasności, a zatem w konsekwencji, które części przysługują jakiemu podmiotowi. Powinno to być szczegółowo opisane i wyjaśnione, aby zapewnić stronom należytą ochronę ich praw nabytych, bowiem nie można zapominać, że wydane w tej sprawie rozstrzygnięcie ma charakter konstytutywny. W świetle powyższego, mimo że w sprawie zapadło orzeczenie kończące, a więc znoszące współwłasność, to jednak de facto nie została ona zniesiona z uwagi na problemy z ustaleniem szczegółowego zakresu prawa własności każdego właściciela.

W efekcie powyższych uchybień procesowych i materialnych, do których doszło przy wydaniu zaskarżonego orzeczenia, powstał stan niepewności prawnej, który uniemożliwia zainteresowanym realizację uprawnień właścicielskich nabytych w toku postępowania o zniesienie współwłasności. Nie osiągnięto bowiem wymaganego skutku, dla którego z zasady inicjuje się postępowania o zniesienie współwłasności. Uczestnicy nie są w stanie - w sposób zgodny - ustalić zakresu przysługujących im praw, bowiem Sąd Rejonowy zaniechał prawidłowego wykonania ciążących na nim obowiązków.

Jednocześnie Sąd Najwyższy nie dopatrzył się naruszenia powołanego przez skarżącego art. 210 k.c. Zarzut ten nie został w sposób należyty uzasadniony przez RPO. W ocenie Sądu Najwyższego RPO udowodnił jednak wystąpienie w sprawie przesłanki, o której stanowi art. 89 § 1 pkt 2 ustawy o SN. (..)

W niniejszej sprawie doszło także do naruszenia konstytucyjnie chronionego prawa do sądu. Jak słusznie wskazał RPO, z uwagi na uchybienia popełnione przez Sąd w toku rozpoznawania analizowanej sprawy, co doprowadziło do tego, że strony nie uzyskały wiążącego rozstrzygnięcia sprawy (….).

Stwierdzić należy także, że w ocenianym postępowaniu doszło do naruszenia zasad ochrony prawa własności wywodzonych art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP. W realiach przedmiotowej sprawy, strony nie mają zapewnionego - trwałego, rzeczywistego, jednoznacznego - rozstrzygnięcia o przysługujących im prawach do określonej nieruchomości. Stąd ochrona ich własności nie jest w pełni realizowana. Co istotne, Sąd Rejonowy, dzieląc nieregularnie budynek, nie odniósł się do zasad korzystania z dotychczas zajmowanych pomieszczeń. Powinien to zrobić odwołując się chociażby do kwestii ustanowienia służebności. Nieuregulowanie tego zagadnienia stało się źródłem konfliktów, utrudniających lub wręcz uniemożliwiających normalne funkcjonowanie i korzystanie z przysługującej własności (…).

Wydanie w niniejszej sprawie przez Sąd Rejonowy orzeczenia znoszącego współwłasność wbrew zasadom obowiązującym dla podziału nieruchomości, stanowi źródło konfliktów i nieporozumień między uczestnikami - właścicielami wydzielonych budynków oraz godzi przy tym w konstytucyjną zasadę demokratycznego państwa prawnego urzeczywistniającego zasady sprawiedliwości społecznej, jak również w zasady z niej wynikające, tj. zasadę zaufania do państwa i bezpieczeństwa prawnego, a także konstytucyjne prawo własności i prawo do sądu. W obrocie funkcjonuje bowiem podział nieruchomości, któremu nie można przypisać przymiotu ostatecznego, trwałego i prawidłowego. Taka sytuacja - przez pryzmat bezpieczeństwa prawnego i zaufania do organów władzy sądowniczej - nie może mieć w demokratycznym państwie prawnym miejsca.

W świetle powyższego Sąd Najwyższy stwierdził, że w niniejszej sprawie doszło do naruszenia zasad i wartości wywodzonych z Konstytucji RP, zwłaszcza w zakresie 45 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 2, a w konsekwencji uchybiono także zasadom wywodzonym z art. 2 Konstytucji RP. Sąd Rejonowy uchybił wymaganiom składającym się na prawo do sądu w rozumieniu art. 45 ust. 1 Konstytucji RP poprzez niezastosowanie określonych reguł proceduralnych dotyczących prowadzenia postępowania w przypadku zgodnego wniosku uczestników, co w konsekwencji doprowadziło także do tego, że pomimo prawomocności orzeczenia  nie może być ono w całości wykonane.

Sąd zobowiązany był do dokonania wnikliwej oceny wniosku oraz planu podziału przez pryzmat ustawowych przesłanek. Tym samym wydając zaskarżone postanowienie  naruszył ustanowione w art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP prawo własności, które, jak zaznaczono powyżej wiąże się z koniecznością ustanowienia i zabezpieczenia odpowiednich, a także stosowania określonych procedur, mających na celu zniesienie współwłasności. Konieczne było zatem wyeliminowanie zaskarżonego wyroku z obrotu prawnego, przełamując w niniejszej sprawie zasadę trwałości orzeczeń sądowych.

Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Sąd Rejonowy powinien wziąć po uwagę przepisy dotyczące sposobu podziału nieruchomości, a także mieć na względzie fakt, że wyjście ze współwłasności nie może wiązać się w wejściem w trwające i niemożliwe do zakończenia od lat konflikty między uczestnikami postępowania. W szczególności, w zależności od ustaleń sądu i projektu podziału, w sytuacji niemożności podziału nieruchomości gruntowej i posadowionego na niej budynku linią wzdłuż trwałych ścian rozgraniczających dwie samodzielne części budynku, można wziąć pod uwagę wyodrębnienie samodzielnych lokali wraz z ustaleniem udziałów w nieruchomości wspólnej związanej z własnością tychże lokali.

IV.7000.433.2019