Biuletyn Informacji Publicznej RPO

W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich należy doprecyzować zapisy w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, określając tryb realizacji uprawnienia do lokalu socjalnego przyznanego w wyroku eksmisyjnym. Z takim postulatem Rzecznik zwrócił się do Ministra Infrastruktury i Budownictwa. Nie powinno budzić wątpliwości, że również dłużnik – a nie tylko wierzyciel - może wystąpić do gminy o realizację uprawnienia do lokalu socjalnego. Ustawa powinna też umożliwić dłużnikom poddanie kontroli sądu, czy lokal socjalny spełnia określone w niej wymagania. Kwestie te są tematem wielu skarg kierowanych do Rzecznika przez osoby uprawnione do lokalu socjalnego.

Po pierwsze, gminy uznają, że to wyłącznie wierzyciel może domagać się realizacji uprawnienia do lokalu socjalnego. Bez podjęcia działań przez wierzyciela, dłużnik nie trafi na listę osób oczekujących na wynajęcie takiego lokalu. Nadal będzie mieszkać w mieszkaniu, które sąd nakazał opuścić i oddać wierzycielowi. W konsekwencji, dłużnik musi płacić co miesiąc odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Po drugie, nie ma skutecznej procedury pozwalającej na ocenę przez sąd, czy proponowany lokal socjalny spełnia standardy ustawowe. Lokal musi nadawać się do zamieszkania. Mimo obniżonego standardu, powinien spełniać odpowiednie warunki, jeśli chodzi o stan techniczny, powierzchnię i wyposażenie.

W wyroku eksmisyjnym sąd orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ma gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu, w którym przebywa dłużnik. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego wobec pewnych grup osób podlegających szczególnej ochronie. Są to m.in. kobiety w ciąży, osoby obłożnie chore, osoby z niepełnosprawnością, czy posiadające status bezrobotnego. Gdy sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, to jednocześnie nakazuje wstrzymanie eksmisji do czasu, aż gmina złoży ofertę zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Wierzyciel przeważnie chce jak najszybciej odzyskać swoje mieszkanie. Dlatego wzywa gminę, aby złożyła dłużnikowi ofertę wynajęcia lokalu socjalnego. Problem powstaje wtedy, gdy wierzyciel nie skieruje do gminy tego wezwania. Dzieje się tak np. z powodu sporu o rozliczenie nakładów na lokal podlegający eksmisji. Gminy uznają, że tylko wierzyciel – a nie dłużnik - może zwrócić się o zrealizowanie uprawnienia dłużnika do lokalu socjalnego. Dopóki wierzyciel nie zwróci się z wezwaniem do gminy, dłużnik nie ma możliwości działania. Jak wskazują skargi kierowane do Rzecznika, stan taki może trwać nawet latami.

Gminy wprowadzają też dodatkowe ograniczenia, które powodują, że dłużnik zmuszony jest przyjąć oferowany lokal socjalny, nawet bez możliwości wcześniejszego obejrzenia. Dłużnicy wskazują w licznych skargach, że gminy oferują lokale nie tylko nieodpowiednie ze względu np. na sytuację zdrowotną, czy rodzaj niepełnosprawności, ale także lokale, które są w złym stanie technicznym lub sanitarnym i przez to nie nadają się do zamieszkania. W takiej sytuacji dłużnik jest praktycznie pozbawiony ochrony prawnej. Nie może skutecznie zakwestionować przed sądem, że zaoferowany mu lokal nie spełnia wymogów określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Jest to istotne przede wszystkim dlatego, że odmowa przyjęcia oferty najmu lokalu socjalnego zwalnia gminę z obowiązku wskazania kolejnego lokalu. Dzieje się tak nawet w przypadku, gdy dłużnik zasadnie kwestionuje nieodpowiednie warunki mieszkaniowe. W konsekwencji dłużnicy, którzy odmówili przyjęcia lokalu socjalnego, nie otrzymują kolejnej oferty. Tracą wtedy przyznaną im przez sąd ochronę przed eksmisją „na bruk”.