Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Członkowie wspólnot mieszkaniowych skarżą się, że muszą płacić za utrzymywanie schronów znajdujących się w budynkach mieszkalnych
• A schrony są przecież przeznaczone dla szerokiego kręgu ludności
• Dlatego obciążanie za to wyłącznie wspólnot jest nieuprawnionym przenoszeniem obowiązków publicznych na poszczególne grupy obywateli
• Z uwagi na przeznaczenie schronów, obowiązek ich utrzymania powinny ponosić terenowe jednostki obrony cywilnej – uważa RPO

Adam Bodnar poprosił ministra spraw wewnętrznych i administracji Mariusza Kamińskiego o zainicjowanie prac legislacyjnych, które precyzyjnie uregulują zasady eksploatacji oraz koszty utrzymania tych schronów.  

Od 20 lat - mimo wystąpień kolejnych Rzeczników Praw Obywatelskich -  wciąż pozostaje nieuregulowana sprawa braku uregulowań prawnych w zakresie zasad eksploatacji i koszów utrzymania schronów, znajdujących się w budynkach mieszkalnych, będących własnością wspólnot mieszkaniowych.

Przez te lata kolejni RPO wnioskowali o wyeliminowanie tej luki prawnej. W odpowiedzi zaś ministrowie informowali o trwających pracach legislacyjnych. Żaden jednak z projektów, nad którymi pracował parlament, nie stał się prawem.

Do 1 lipca 2004 r. jednym aktem prawnym regulującym zagadnienia związane z użytkowaniem schronów było rozporządzenie Rady Ministrów z 28 września 1993r. w sprawie obrony cywilnej. Stanowiło ono jedynie ogólnie o celu, w jakim przygotowuje się budowle ochronne. Nie normowało zaś reguł ich bieżącej eksploatacji. Nie określało też, który podmiot jest uznawany za właściciela tych obiektów, jeśli znajdują się one w budynkach zarządzanych przez wspólnoty mieszkaniowe.

Adresaci wystąpień RPO uznawali zaś, że zgodnie z ustawą o własności lokali, schrony -  jak i inne pomieszczenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali mieszkalnych – mogą stanowić nieruchomość wspólną bądź pozostawać własnością dotychczasowego właściciela (na ogół gminy).

Jeśli przyjąć, że schrony mogą być częścią nieruchomości wspólnej, powstaje wątpliwość, dlaczego tylko członkowie określonej wspólnoty mieszkaniowej są obowiązani do ponoszenia ciężarów ich utrzymywania, skoro wiadomo, że są one przeznaczone dla szerszego kręgu ludności – wskazuje Adam Bodnar.

Wówczas bowiem należałoby uznać, że osoby nabywające prawo własności nieruchomości (mieszkania) w takim budynku, nabywają również ułamkowy udział w nieruchomości wspólnej, do której wlicza się również powierzchnię schronu. Wraz z uzyskaniem prawa własności nieruchomości, nabywca stawałby się zatem również współwłaścicielem ułamkowej części schronu. Nie mógłby on jednak swobodnie korzystać z przedmiotu swojej własności, z uwagi na charakter pomieszczenia, jakim jest schron i jego przeznaczenie.

Twierdzenie zatem, że koszty utrzymywania schronów powinny być ponoszone wyłącznie przez członków wspólnot, należałoby uznać za nieuprawnione przenoszenie ciężaru obowiązków publicznych na poszczególne grupy obywateli.

Z uwagi bowiem na przeznaczenie schronów, obowiązki ich utrzymania powinny być ponoszone przez terenowe jednostki obrony cywilnej. To do zadań obrony cywilnej należy bowiem przygotowanie tych budowli.

IV.7211.424.2014