Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Najemcom dawnych tzw. mieszkań zakładowych we Wrocławiu, głównie osobom starszym, grozi niewypłacalność po wysokich podwyżkach czynszów - efektem mogą być nawet eksmisje 
• Oczekują oni pomocy od władz miasta. Często mieli udział finansowy w budowie domów, a dawny pracodawca zapewniał, że kiedyś będą mogli uzyskać prawo własności
• Samorząd lokalny powinien objąć ich szczególną ochroną, bo przy najgorszym scenariuszu to władze miasta miałyby obowiązek zapewnić im lokale 
• Marcin Wiącek prosi prezydenta Wrocławia Jacka Sutryka o zaangażowanie się w sprawę, np. rozważenie wykupu tych lokali przez miasto
• AKTUALIZACJA: Przygotowujemy pakiet rozwiązań, które pozwolą w relatywnie krótkim czasie uzyskać tym lokatorom możliwość najmu lokalu z zasobu miasta – odpowiada prezydent 
• Ponadto zmieniono zasady wynajmowania lokali z zasobu gminy, stwarzając preferencyjne warunki dla  najemców byłych mieszkań zakładowych

Członkowie Stowarzyszeń Obrony Lokatorów wystąpili do Rzecznika Praw Obywatelskich o pomoc w rozwiązaniu problemu tzw. byłych mieszkań zakładowych we Wrocławiu. 

Jest on spowodowany zaniechaniem w latach 90. należytego - uwzględniającego zasady sprawiedliwości społecznej - ustawowego uregulowania sprawy tzw. mieszkań zakładowych. Przepisy nie przyznawały ich najemcom prawa pierwszeństwa w kupnie. Sprzedawano je nawet z całymi budynkami osobom trzecim po bardzo korzystnych cenach. Często były one nabywane dla zysku. Wywołało to skutki prawne, których dziś nie można już odwrócić. A sprzedaż lokali i budynków zakładowych na rzecz osób innych niż najemcy następowała zgodnie z ówczesnymi przepisami.

W ocenie RPO nie zmienia to jednak faktu, że ta grupa najemców zasługuje na szczególną ochronę.

Sprawa z Wrocławia dotyczy ok. 68 użytkowników byłych mieszkań zakładowych. 24 lokale należą dziś do spółek prawa handlowego, a 42 są własnością osób fizycznych.

Największym problemem użytkowników jest brak poczucia stabilności stosunku najmu i niepewność co do warunków najmu, jak i zachowania uprawnień do dalszego użytkowania mieszkań. Co najmniej 19 najemcom wypowiedziano najem z 3-letnim okresem wypowiedzenia (do końca 2022 r.).  

Dużym problemem są wysokie podwyżki czynszu, przekraczające możliwości finansowe najemców. Może to doprowadzić do utraty tytułów prawnych do mieszkań. A przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów nie chronią tej grupy najemców (byłych lokali zakładowych sprywatyzowanych na rzecz osób trzecich przed 7 lutego 2001 r.) przed nieuzasadnionymi podwyżkami czynszu. 

Biorąc pod uwagę, że najemcami tych lokali są byli pracownicy zakładów, które wybudowały mieszkania - w większości obecnie osoby starsze, schorowane, utrzymujące się często z niewysokich emerytur czy rent - trudno oczekiwać, że będą w pełni aktywnie korzystali ze środków kontrolowania zasadności podwyżek czynszu, w tym możliwości zaskarżania każdej do sądu. A podwyżki czynszu mogą być dokonywane co 6 miesięcy.

Dotychczas większość najemców z powodzeniem korzysta ze środków zaskarżenia. Efektem jest uwikłanie w długie procesy sądowe, na co nie mają już ani sił, ani środków. Sytuacja, w której muszą stale dochodzić ochrony prawnej na drodze sądowej, powoduje  brak poczucia bezpieczeństwa.

Skuteczność dokonanych już wypowiedzeń najmu została przez poszczególnych najemców już poddana kontroli sądowej bądź jest to zapowiadane. Ostatecznie rozstrzygnie to sąd.

Tak czy inaczej najemcy oczekują pomocy od władz publicznych. Często mieli oni udział finansowy w budowie domów, przyczyniali się do ich powstania własną pracą. Ponadto byli zapewniani przez pracodawcę, że będą mogli w przyszłości uzyskać prawo własności.

Te oczekiwania - rozbudzone w oparciu o obowiązujące w przeszłości regulacje prawne - uzasadniają obecnie powinność udzielenia takim najemcom szczególnej ochrony przez władze, zwłaszcza samorząd lokalny. Należy bowiem liczyć się z tym, że w przypadku utraty tytułu prawnego do lokalu czy upływu okresu wypowiedzenia lub eksmisji, to władze Wrocławia będą miały obowiązek zapewnienia tym osobom lokali.

Dlatego Marcin Wiącek pyta prezydenta, czy i jakie ewentualnie działania zmierzające do pomocy najemcom były lub są rozważane. Czy miasto rozważało możliwość zakupu tych lokali i skorzystania z 50 % bezzwrotnego finansowego wparcia dla gmin z Funduszu Dopłat na kupno mieszkań zakładowych? A to zapewniłoby najemcom perspektywę najmu na stabilnych warunkach. 

Z doniesień prasowych relacjonujących akcję protestacyjną z 27 stycznia 2022 r. wynika, że najemcy oczekują takich działań.

- Byłbym zobowiązany, gdyby zgodził się Pan Prezydent na spotkanie ze mną w tej sprawie celem bezpośredniej wymiany informacji i argumentów i wypracowania takiego stanowiska, które będzie korzystne dla tej grupy mieszkańców Wrocławia – kończy swe pismo Marcin Wiącek. 

Odpowiedź prezydenta Wrocławia

W odpowiedzi na Pana pismo w sprawie sytuacji lokatorów byłych mieszkań zakładowych w budynkach położonych we Wrocławiu przy ul. Zaułek Rogoziński, ul. Ślicznej, ul. Piłsudskiego, ul. Mochnackiego oraz ul. Brodzińskiego, należących obecnie do spółek prawa handlowego i osób fizycznych, chciałbym poinformować, że sytuacja lokatorów byłych mieszkań zakładowych jest Urzędowi Miejskiemu
Wrocławia znana, przy czym zauważyć należy, że problem ten wynika z obowiązującego polskiego prawodawstwa lat 90. ubiegłego stulecia.

Zakładowe budynki mieszkalne zostały z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przekazane wraz z gruntem, na którym były posadowione na własność państwowym osobom prawnym. Uwłaszczone podmioty mogły w latach 1991-2000 dowolnie rozporządzać przekazanym mieniem, ponieważ aż do dnia 7 lutego
2001 r. nie istniały regulacje przyznające najemcom byłych mieszkań zakładowych prawo pierwszeństwa ich nabycia. Zaistniała sytuacja nie jest w żadnym wypadku wygenerowana przez samorząd Wrocławia.

W związku z powyższym problem ten powinien być rozwiązany przede wszystkim na poziomie ustawodawstwa krajowego, przy wprowadzeniu mechanizmów zmierzających do ochrony praw lokatorów zasobu byłych mieszkań zakładowych. Próbą rozwiązania sytuacji w jakiej znaleźli się najemcy tych mieszkań był projekt ustawy o uregulowaniu praw najemców do nabycia byłych mieszkań zakładowych, wpisany do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów pod numerem UD 337, zawierający unormowania polegające na zagwarantowaniu najemcom byłych mieszkań zakładowych pierwszeństwa w ich nabyciu oraz przyznania im bonifikaty od wartości rynkowej.

Zgodnie z uzyskaną przez tutejszy Urząd informacją z Departamentu Mieszkalnictwa w Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju, prace legislacyjne nad tym projektem zostały z nieznanych przyczyn zawieszone, a jedyną propozycją rozwiązania problemu lokatorów byłych mieszkań zakładowych jest nowelizacja ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem, mieszkań chronionych, noclegowni, schronisk dla bezdomnych, ogrzewalni i tymczasowych pomieszczeń, polegająca na wprowadzeniu zmian dotyczących zwiększenia do 50% bezzwrotnego finansowania wsparcia dla gmin z Funduszu Dopłat dla tych samorządów gminnych, które zdecydowały się na kupno tych lokali po cenach rynkowych od obecnych właścicieli.

Na uwagę zasługuje też inicjatywa Komisji Ustawodawczej Senatu, która przedstawiła senacki projekt ustawy o stowarzyszeniach lokatorów i miejskim rzeczniku praw lokatorów (druk senacki nr 359). Projekt ustawy zmierza do wzmocnienia pozycji lokatorów i stwarzania możliwości zrzeszania się ich dla
obrony swoich praw w relacjach z wynajmującym. Wrocław, w ramach prac na forum Zarządu Związku Miast Polskich, pozytywnie opiniował projekt tej ustawy wskazując niezbędność ujęcia w niej również ustawowej ochrony praw lokatorów lokali stanowiących zasób byłych mieszkań zakładowych.

Problematyka sytuacji lokatorów byłych mieszkań zakładowych była też tematem kilkukrotnych spotkań w Urzędzie Miasta jak i w Urzędzie Wojewódzkim przy obecności przedstawicieli lokatorów oraz Wydziału Prawnego, Nadzoru i Kontroli Dolnośląskiego Urzędu Wojewódzkiego.

W trakcie rozmów i spotkań Miasto przekazywało stanowisko o konieczności zastosowania rozwiązań systemowych o charakterze ustawowym, które powinny uwzględniać:

• kontynuację prac nad rządowym projektem ustawy o uregulowaniu praw najemców do nabycia byłych mieszkań zakładowych,
• przyspieszenie prac legislacyjnych nad senackim projektem ustawy o stowarzyszeniach lokatorów i miejskim rzeczniku praw lokatorów (druk senacki nr 359,
• rozpatrzenie możliwości wprowadzenia specjalnych dodatków mieszkaniowych dla lokatorów byłych mieszkań zakładowych,
• możliwość przeznaczenia na te cele pewnej puli mieszkań w rządowym programie Mieszkanie Plus,
• uwzględnienie interesów i potrzeb tej grupy lokatorów w projekcie ustawy o Społecznych Agencjach Mieszkaniowych,
• wprowadzenie ustawowych ograniczeń możliwości podnoszenia czynszów w byłych mieszkaniach zakładowych poprzez np. korelację zasad ustalania czynszów z zasadami obowiązującymi w gminnych uchwałach dotyczących najmu lokali komunalnych,
• wprowadzenie możliwości finansowego wsparcia Gminy w zakresie remontów lokali socjalnych, co pozwoliłoby na przyspieszenie realizacji wyroków eksmisyjnych,
• możliwości stworzenia pewnej puli mieszkań do wynajmu w TBS-ach, z zapewnieniem udziału Skarbu Państwa we współfinansowaniu budowy tych lokali, bez opłat partycypacyjnych dla lokatorów byłych mieszkań zakładowych.

Gmina Wrocław skupia się na przygotowaniu propozycji pakietu rozwiązań, które pozwolą w relatywnie krótkim czasie uzyskać tym lokatorom możliwość najmu lokalu z zasobu pozostającego we władaniu Miasta. Dotyczy to zarówno lokali socjalnych, lokali do remontu jak i lokali, którymi Miasto dysponuje na podstawie współpracy z Towarzystwem Budownictwa Społecznego sp. z o.o.

Podjęte zostały również działania, w wyniku których dokonano zmian prawa miejscowego w sprawie zasad wynajmowania lokali z mieszkaniowego zasobu gminy, stwarzając preferencyjne warunki dla obecnych najemców byłych mieszkań zakładowych. W tym celu podjęte zostały przez Radę Miejską Wrocławia uchwały z 21 listopada 2019 r. w sprawie Wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Gminy Wrocław na lata 2020 - 2025 oraz z 30 kwietnia 2020 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Wrocław, zawierające regulacje, które uwzględniają część postulatów zgłaszanych przez najemców, jak również reprezentujące ich organizacje, w tym między innymi Akcję Lokatorską i Stowarzyszenie Obrony Praw Lokatorów.

Nadto uprzejmie informuję, że w sytuacjach gdy Gminie Wrocław przysługiwać będzie uprawnienie do wskazywania najemców w inwestycjach Towarzystwa Budownictwa Społecznego oraz inwestycji PFR Nieruchomości przy ul. Kolejowej we Wrocławiu pierwszeństwo w ubieganiu się o wynajem lokali mieszkalnych przyznane zostanie m.in. dla osób zamieszkujących dziś zasób byłych
lokali zakładowych.

W sprawie sytuacji najemców lokali mieszkalnych z zasobu byłych lokali zakładowych we Wrocławiu, pozostaję w kontakcie z przedstawicielami Dolnośląskiego Urzędu Wojewódzkiego jak również z Biurem Pełnomocnika Terenowego Rzecznika Praw Obywatelskich we Wrocławiu.

IV.7211.172.2021