Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Sąd Najwyższy rozstrzygnął pytanie prawne RPO dotyczące spraw wywłaszczeniowych i orzekł, że umowy sprzedaży nieruchomości nie są nieważne z tego tylko powodu, że naruszają prawo poprzedniego właściciela do zwrotu nieruchomości wywłaszczonej, która stała się zbędna na cele publiczne (sygn. akt SN: III CZP 107/14).

Co do zasady, nieruchomości wywłaszczone na cele publiczne mogą zostać wykorzystane wyłącznie w takim właśnie celu – wymagają tego konstytucyjne gwarancje legalności wywłaszczenia (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP). Jeżeli więc cele takie nie są realizowane, nieruchomości powinny zostać zwrócone poprzednim właścicielom, jako zbędne, niepotrzebne dla realizacji wspólnych, społecznie użytecznych celów. Inne ich wykorzystanie, w tym ich sprzedaż osobom trzecim, jest zatem możliwa tylko wtedy, gdy byli właściciele nie są zainteresowani odzyskaniem swojej własności.

Już od samego początku przemian ustrojowych poważnym problemem było jednak nieprzestrzeganie przez gminy (Skarb Państwa) tych zasad i obrót takimi nieruchomościami, pomimo toczących się postępowań administracyjnych o ich zwrot. Ani ustawy, ani Konstytucja nie rozstrzygały jasno, komu w takiej sytuacji sporna nieruchomość powinna przypaść: nabywcy, który kupił od gminy taką nieruchomość, nierzadko w dobrej wierze, czy może – poprzedniemu właścicielowi. Co więcej, uregulowanie stanu prawnego takiej nieruchomości z reguły wymagało równoległego przeprowadzenia dwóch odrębnych postępowań: zarówno postępowania administracyjnego (o zwrot), jak i uciążliwego i kosztownego procesu cywilnego.

Ustawodawca usiłował ten problem rozwiązać blokując możliwość odzyskania – na drodze administracyjnej – nieruchomości sprzedanych przed 1 stycznia 1998 r. (art. 229 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Regulacja ta nie przesądzała jednak, czy umowy cywilne, zawarte przed 1998 r. są ważne, czy też nie, a sądy cywilne rozstrzygały tę kwestię w różny sposób.

Rzecznik Praw Obywatelskich przedstawił to zagadnienie do rozstrzygnięcia poszerzonemu składowi Sądu Najwyższego, wnosząc o udzielenie odpowiedzi na pytanie: „czy sąd cywilny może stwierdzić nieważność umowy sprzedaży nieruchomości (umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste) zawartej przed dniem 1 stycznia 1998 r., z tego tylko powodu, że narusza ono prawo poprzedniego właściciela do zwrotu nieruchomości wywłaszczonej, która stała się zbędna na cele publiczne?”.

Uchwała Sądu Najwyższego powinna rozwiać wątpliwości co do tego, jakie środki prawne przysługują byłym właścicielom wywłaszczonych nieruchomości w sytuacji, gdy działania gmin (Skarbu Państwa) naruszyły ich prawa do odzyskania odebranych im niegdyś gruntów.