Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Czy upływ terminu, na jaki zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy, powoduje wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu w tym budynku (art. 235 § 2 k.c. w zw.  z art. 3 ust. 1  i art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz. U. z 2015 r. poz. 1892) ?

Nieruchomość, na której znajduje się budynek z lokalami mieszkalnymi, może być przedmiotem tzw. użytkowania wieczystego, ustanawianego przez Skarb państwa bądź gminę na określony okres, np. na 99 lat. W tym czasie budynek posadowiony na gruncie jest co do zasady własnością użytkownika wieczystego, w takim budynku można również ustanowić prawo odrębnej własności lokalu.

Nie wiadomo jednak, jakie są losy prawa odrębnej własności lokalu w wypadku wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W związku z zarysowaniem się w orzecznictwie sądowym dwóch rozbieżnych poglądów na temat bytu prawnego odrębnej własności lokalu w sytuacji wygaśnięcia użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek wielolokalowy, Rzecznik Praw Obywatelskich skierował do Sądu Najwyższego pytanie prawne.

Jeden z zaprezentowanych w orzeczeniach sądów poglądów dopuszcza wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokali w budynku wielolokalowym po upływie terminu, na który ustanowione zostało użytkowanie wieczyste gruntu. To zaś skutkuje utratą przez dotychczasowego właściciela prawa własności mieszkania, ponieważ prawo własności „przechodzi” na podmiot będący właścicielem gruntu (Skarb Państwa bądź gmina).

W ocenie Rzecznika, obowiązujące obecnie przepisy nie regulują tej kwestii wprost, konieczne jest zatem dokonanie wykładni przez Sąd Najwyższy.