Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju pracuje nad nowelizacją ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - poinformował RPO wiceminister Artur Soboń
• Chodziłoby o naprawienie błędów poprzedniej nowelizacji z lipca 2017 r., na które w wystąpieniach do MIiR wskazywał Rzecznik Praw Obywatelskich
• Jedną z konsekwencji nowelizacji jest likwidacja tzw. „spółdzielni popegeerowskich", zarządzającymi infrastrukturą, która obsługuje mieszkania w zlikwidowanych PGR-ach
• Ponadto nowelizacja pomijała osoby mające roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Są one już wykreślane przez spółdzielnie mieszkaniowe z  rejestru członków

Do Biura RPO wpływały skargi obywateli, w tym spółdzielców, w związku ze znowelizowanymi 20 lipca 2017 r. przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, Prawa spółdzielczego oraz Kodeksu postępowania cywilnego.

Nowelizacja ta przewiduje, że wraz z jej wejściem w życie (co nastąpiło we wrześniu 2017 r.) członkostwo w spółdzielni tracą wszyscy, którym nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo, prawo odrębnej własności czy roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Przepis ten niekorzystnie rzutuje m.in. na byt tzw. „spółdzielni popegeerowskich". Nie mają one w swoich zasobach mieszkań, a zatem nie zrzeszają spółdzielców mających prawa do mieszkań. Zakładane były one bowiem wyłącznie w celu zarządzania mieniem po PGR-ach (państwowych gospodarstwach rolnych, masowo bankrutujących na początku lat 90. i w związku z tym likwidowanych). Chodzi np. o kotłownie, stacje transformatorowe i inne obiekty infrastruktury technicznej towarzyszącej budynkom mieszkalnym, w których mieszkania sprzedano na własność byłym pracownikom PGR. Takie obiekty były przekazywane nieodpłatnie gminie albo spółdzielni utworzonej przez nabywców lokali. Nowelizacja sprawiła, że spółdzielnie te automatycznie straciły członków (ponieważ członkowie są właścicielami mieszkań, które nie stanowią „zasobu” omawianych spółdzielni), a wskutek spadku wymaganej liczby członków, prawo nakazuje ich likwidację.

Krajowa Rada Spółdzielcza informowała RPO, że spowoduje to problemy z bieżącym administrowaniem nieruchomościami, a z uwagi na położenie budynków zazwyczaj z dala od większych miast - także ze znalezieniem profesjonalnego zarządcy nieruchomości. Nie wiadomo też, co po likwidacji spółdzielni stanie z tą infrastrukturą; jej przekazanie prywatnym podmiotom może oznaczać wzrost opłat za mieszkania.

Rada zwracała ponadto uwagę, iż podobny problem dotyczy też spółdzielni powołanych wyłącznie do budowy domów jednorodzinnych. Także one, wskutek pozbawienia członkostwa dotychczasowych członków, będą musiały zostać zlikwidowane.

W sierpniu 2018 r. RPO wystąpił w tej sprawie do ministra inwestycji i rozwoju Jerzego Kwiecińskiego. Zwracając uwagę na prawdopodobnie nieprzewidziane przez prawodawcę skutki nowelizacji, wskazał na pilną potrzebę rozważenia zmian legislacyjnych.

Na pismo to  odpowiedział 21 września 2018 r. wiceminister MIiR Artur Soboń.

- W odpowiedzi na pismo w sprawie zmiany ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej u.s.m.), w celu wyeliminowania skutków powstałych na tle przepisu art. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze, a dotyczących ustania z mocy tego przepisu członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych osób, które z uwagi na nieuregulowany stan prawny nieruchomości spółdzielczych posiadają jedynie ekspektatywę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jak i niekorzystnych konsekwencji m.in. na byt tzw. „spółdzielni popegeerowskich" oraz spółdzielni domów jednorodzinnych, informuję, że obecnie w Ministerstwie prowadzone są analizy nad zakresem zmian w u.s.m. - głosi pismo.

- Propozycje przedstawione w piśmie Pana Rzecznika będą również przedmiotem dyskusji nad kierunkiem tych zmian - dodał wiceminister Soboń.

W kwietniu 2018 r. RPO wystąpił do MIiR  w sprawie innego błędu nowelizacji z lipca 2017 r.  Pominęła ona bowiem osoby mające roszczenie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Chodzi o członków spółdzielni, którzy w przeszłości uzyskali przydział spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje prawo własności albo prawo użytkowania wieczystego. Jak głosi uchwała Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r.,  takie osoby mają tylko roszczenie (tzw. ekspektatywę) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Oznacza to m.in. niemożność zakładania dla takich spraw ksiąg wieczystych. Takich osób może być ok. pół miliona (w samej Warszawie ok. 300 tysięcy).  Spółdzielnie wykreślają już te osoby z rejestru członków.

W odpowiedzi w maju 2018 r.  MIiR pisało, że problem ten "jest obecnie przedmiotem analizy". Wskazano zarazem, że rządowy projekt przewidywał, zgodnie z zasadą ochrony praw nabytych, zachowanie członkostwa spółdzielni przez osoby, które je nabyły przed wejściem w życie nowelizacji. Ostateczny jej kształt jest zatem wyrazem woli parlamentarzystów - dodano. 

IV.7211.8.2018, IV.7211.54.2018