Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Podejmując po raz kolejny problem, swoje uwagi i wątpliwości Rzecznik Praw Obywatelskich skierował tym razem do Ministra Infrastruktury i Budownictwa. Pomimo zastrzeżeń przedstawionych w wystąpieniu z dnia 7 sierpnia 2017 r., że wprowadzony najem instytucjonalny nie chroni przez bezdomnością osób zobowiązanych do opuszczenia lokalu, prezydent podpisał bowiem ustawę o Krajowym Zasobie Mieszkaniowym.

Rzecznik wskazuje (IV.7210.25.2017), że wprowadzony nowy rodzaj umowy nazwanej - „najem instytucjonalny”, którego postanowienia mają zastosowanie do najmu lokali powstałych zarówno w ramach Programu „Mieszkanie+”, jak i do wszystkich działających na rynku podmiotów, prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. I nie zapewniają najemcom ochrony przed bezdomnością.

Zgodnie bowiem z przyjętymi przez ustawodawcę rozwiązaniami, jeśli po rozwiązaniu umowy najmu wskutek upływu okresu wypowiedzenia i po skutecznym doręczeniu żądania opróżnienia lokalu najemca nie opróżni lokalu w wyznaczonym terminie, to właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego oraz, że przyjął do wiadomości, że prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje.

W takiej sytuacji sąd nadaje klauzulę wykonalności, która stanowi podstawę do podjęcia przez komornika działań zmierzających do opróżnienia lokalu i wydania go wierzycielowi. Sąd nie orzeka wtedy eksmisji i nie bada (jak to ma miejsce w innych stosunkach najmu), czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego przez osobę zobowiązaną do opuszczenia lokalu.

W ogóle nie dochodzi do merytorycznego badania tych kwestii w trybie procesu sądowego.

Dłużnikowi zobowiązanemu do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie najmu instytucjonalnego nie przysługuje także prawo do tymczasowego pomieszczenia. A zatem przymus opróżnienia lokalu może być przez komornika sądowego zrealizowany do noclegowni bądź schroniska dla bezdomnych.

Okres najmu instytucjonalnego obejmuje okres bardzo długi (15 czy nawet 30 lat). W takim okresie sytuacja najemcy (zdrowotna, rodzinna, itd.) może ulec trwałemu i radykalnemu pogorszeniu, przez co najemca nie będzie móg płacić czynszu, co skutkować będzie wypowiedzeniem umowy najmu przez operatora mieszkaniowego ( art. 83 ust. 2 ustawy o KZN) lub wynajmującego (art. 19j ustawy o ochronie praw lokatorów).

Zastrzeżenia i wątpliwości Rzecznika budzi przyjęta regulacja, zgodnie z którą sytuacja życiowa najemcy nie będzie podlegała ocenie żadnego organu, w tym przede wszystkim sądu i w konsekwencji zostanie on usunięty przez komornika (zgodnie z regulacją art. 1046 § 5¹) do noclegowi, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, wskazanej przez gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu), a więc pozbawiony lokalu i faktycznie bezdomny.

Nie można wykluczyć sytuacji, że konsekwencje te dotkną grupy osób objętych dotąd szczególną ochroną przed bezdomnością (wymienionych w art. 14 ust. ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów), w stosunku do których sąd nie może orzec o braku uprawnień do lokalu socjalnego, a więc m. in. kobiet w ciąży, małoletnich, niepełnosprawnych, obłożnie chorych.

Większość wskazanych wyżej kategorii osób należy przecież jednocześnie do tych grup lokatorów, którym na podstawie. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów przysługiwałoby prawo do otrzymania lokalu socjalnego orzeczonego przez sąd w wyroku sądowym nakazującym eksmisję. Dlatego też pozbawienie tej grupy osób - najemców lokali w trybie najmu instytucjonalnego realizowanego w ramach Programu „Mieszkanie +” - możliwości zbadania ich sytuacji pod kątem uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego i pozbawienie ich uprawnień do otrzymania pomieszczenia tymczasowego stanowi naruszenie postanowień art. 75 Konstytucji RP, nakładającego na władze publiczne obowiązek przeciwdziałania bezdomności.

Pominięcie w omawianych regulacjach minimalnych standardów chroniących osoby eksmitowane z mieszkania przed bezdomnością, może ponadto prowadzić do naruszenia godności człowieka (art. 30 Konstytucji RP).

Nie można nie zauważyć także, że w przypadku najmu instytucjonalnego nie stosuje się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów o okresie ochronnym, zatem eksmisje do schronisk i noclegowni (przepełnionych zimą) będą mogły następować przez cały rok, w tym również w okresie zimowym.

W mediach pojawiły się wypowiedzi przedstawicieli Ministerstwa podkreślające, że przepisy ustawy o KZN chronią najemców przed bezdomnością, a ustawa nie zmienia obecnie funkcjonujących zasad najmu i przepisów regulujących problematykę eksmisji czy prawa do lokalu socjalnego. Ponadto wynika z nich, że rozwiązania dotyczące najmu instytucjonalnego umożliwiają zawieranie umów dopuszczających eksmisje do lokalu z zasobu publicznego, kiedy najemca przestaje płacić za lokal.

Prezentowane wyżej stanowiska budzą wątpliwości Rzecznika. O najem lokalu komunalnego lokalu mogą bowiem ubiegać się jedynie osoby o relatywnie niskich dochodach ( nie wiadomo zatem czy osoby te będą spełnić to kryterium). Ponadto powszechnie wiadomo, że od wielu lat utrzymuje się duży deficyt lokali komunalnych, a osoby spełniające kryteria do otrzymania takiego lokalu oczekują na taki lokal co najmniej kilka lat. Powstaje zatem pytanie, gdzie osoby zakwalifikowane do najmu lokalu komunalnego mają zamieszkać w kilkuletnim okresie, od upływu terminu wypowiedzenia do otrzymania lokalu komunalnego ?

Dlatego też Rzecznik zwrócił się do Ministra o przedstawienie stanowiska w przedmiotowym zakresie oraz wyjaśnienie, w jaki sposób realizowany będzie w stosunku do tej grupy osób zobowiązanych do opróżnienia zajmowanego lokalu konstytucyjny obowiązek państwa przeciwdziałania bezdomności.