Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Nabycie nieruchomości upadłego sprzedanej przez syndyka nie zostało wymienione jako wyjątek od ogólnego zakazu eksmisji, dlatego też tytuł wykonawczy nakazujący opróżnienie mieszkania upadłego, w czasie epidemii lub zagrożenia epidemicznego nie może zostać wykonany.

Odpowiedzi na przedstawione zagadnienie należy poszukiwać w regulacjach następujących aktów prawnych:

• ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (t.j. Dz.U.2020.1228 ze zm.), zwanej dalej „Pr.upadł.”,
• ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz.U.2020.1842 ze zm.), zwanej dalej „ustawą covidową”.

Ogólny zakaz eksmisji z lokali mieszkalnych w czasie epidemii albo stanu zagrożenia epidemicznego został ustanowiony w ustawie covidowej. Zgodnie z art. 15zzu ustawy covidowej, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Ustawa przewiduje jednak kilka wyjątków, w których pomimo stanu epidemii lub zagrożenia epidemicznego, można wykonać eksmisję. Sytuacje te wskazano w art. 15zzu ust. 2 ustawy covidowej. Zatem generalny zakaz eksmisji nie dotyczy:

1. orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie (Dz.U.2020.218 i 956);
2. decyzji o:

• zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej - wydawanej na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U.2020.1363),
• ustaleniu lokalizacji linii kolejowej - wydawanej na podstawie ustawy z dnia 28   marca 2003 r. o transporcie kolejowym,
• zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego (Dz.U.2018.1380, z 2020 r. poz. 471 i 2380 oraz z 2021 r. poz. 11),
• ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie Centralnego Portu Komunikacyjnego, o której mowa w przepisach ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz.U.2020.234 i 1378),
• pozwoleniu na realizację inwestycji - wydawanej na podstawie ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz.U.2019.933 oraz z 2020 r. poz. 471).

W przypadku osoby, wobec której ogłoszono upadłość konsumencką, zgodnie z art. 151 Pr.upadł., czynności postępowania upadłościowego wykonuje sędzia-komisarz, z wyjątkiem czynności, dla których właściwy jest sąd. Natomiast wszelkie czynności związane z zarządzaniem majątkiem upadłego (objęcie majątku, zabezpieczenie go przed zniszczeniem, uszkodzeniem lub zabraniem go przez osoby postronne), a następnie z jego likwidacją podejmuje syndyk (art. 173 Pr.upadł).

Wykonując plan spłaty wierzycieli, syndyk może dokonywać likwidacji majątku, również poprzez sprzedaż nieruchomości należących do dłużnika. Zgodnie z art. 320 Pr.updał., sprzedaż majątku może nastąpić w drodze aukcji lub przetargu. Przetarg lub aukcję prowadzi syndyk pod nadzorem sędziego-komisarza. Mimo że wyboru oferenta dokonuje syndyk, taki wybór zawsze wymaga zatwierdzenia przez sędziego-komisarza. Postanowienie zatwierdzające wybór oferenta sędzia-komisarz może wydać na posiedzeniu niejawnym.

Pamiętać jednak należy, iż ustawa covidowa, jako przepisy szczególne, ustanawiające specjalną ochronę przed eksmisją w okresie epidemii albo stanu zagrożenia epidemicznego, nie pozwalają na wykonanie tytułów wykonawczych, nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego, nawet w sytuacji, gdy oferent taki tytuł wykonawczy posiada. Nabycie nieruchomości upadłego sprzedanej przez syndyka nie zostało wymienione jako wyjątek od ogólnego zakazu eksmisji, dlatego też tytuł wykonawczy nakazujący opróżnienie mieszkania upadłego, w czasie epidemii lub zagrożenia epidemicznego nie może zostać wykonany.

Opracowanie uwzględnia stan prawny na dzień 08.03.2021 r.