Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Było tak: do księgi wieczystej jako właściciel domu został wpisany pan X. Jednak pani Z. uznała, że to błąd – umowa, na którą się powołał pan X., była jej zdaniem nieważna. Dlatego wystąpiła do sądu o zmianę wpisu w księdze: twierdziła, że to ona powinna tam figurować jako właścicielka wraz z dwójką krewnych.

Ci jednak nie byli nieruchomością zainteresowani i do sprawy nie przystąpili. W tej sytuacji sąd uznał, że nie ma wyjścia i powództwo pani Z. musi oddalić.

Rozpatrujący apelację pani Z. Sąd Apelacyjny w Gliwicach miał jednak wątpliwości. Czy rzeczywiście w takiej sytuacji nie da się sprawy rozpatrzyć?

26 lipca 2017 roku Sąd Najwyższy w sprawie o sygn. akt III CZP 31/17 podjął uchwałę, będącą wynikiem skierowanego przez Sąd Okręgowy w Gliwicach zagadnienia prawnego:

1. Czy dopuszczalne jest uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym poprzez wpisanie prawa własności na rzecz współwłaścicieli nieruchomości, którzy pomimo zawiadomienia w trybie art. 195 § 2 k.p.c. nie przystąpili do sprawy w charakterze powodów?,
2. Jeżeli wspólne występowanie po stronie powodowej współwłaścicieli o jakich mowa w punkcie 1 zagadnienia nie jest wymagane, to czy konieczny wówczas jest ich udział w sprawie w charakterze pozwanych?

Jak argumentował Sąd Okręgowy, w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego zauważalne były bowiem dwie rozbieżne linie orzecznicze, przy czym jedna z nich zakładała, iż w sytuacji, gdy pozostałe osoby mające być wpisane do księgi wieczystej nie wstąpią do procesu w charakterze powodów (a więc nie poprą – z różnych względów – wniesionego powództwa), powództwo o uzgodnienie treści księgi podlega oddaleniu, ze względu na niewłaściwie ukształtowanie strony procesu. Druga linia orzecznicza nie była jednolita i skłaniała się bądź to do koncepcji samodzielnej legitymacji procesowej każdego ze współwłaścicieli (w oparciu o art. 209 Kodeksu cywilnego), bądź wskazywała na konieczność pozwania pozostałych współwłaścicieli, jeżeli nie wyrazili woli udziału w procesie

Rzecznik Praw Obywatelskich zdecydował się zgłosić swój udział w postępowaniu przed Sądem Najwyższym w zakresie rozstrzygnięcia przedstawionego zagadnienia prawnego, nie tylko ze względu na jego duże znaczenie dla konstytucyjnie chronionych praw obywateli, ale i mającego niebagatelne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu prawnego, ściśle powiązanego przecież z wpisami dokonywanymi w jawnych księgach wieczystych.

Rzecznik stał na stanowisku, iż w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym współwłaściciele nieruchomości, którzy pomimo zawiadomienia w trybie art. 195 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego nie przystąpili do sprawy w charakterze powodów, biorą udział w procesie w charakterze pozwanych.

Rzecznik wskazywał między innymi na fundamentalną zasadę ustrojową ksiąg wieczystych, jaką jest ich jawność, a która implikuje dalsze zasady, mające ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa i obrotu prawnego – domniemanie zgodności wpisów praw w księdze z rzeczywistym stanem prawnym, jak również rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Rzecznik wskazał również na wynikającą z art. 21 i 64 Konstytucji zasadę ochrony prawa własności, jak i na obowiązki nałożone na obywateli w zakresie ujawniania swoich praw w księdze wieczystej.

W ocenie Rzecznika Praw Obywatelskich, podstawową powinnością sądu winno więc być udzielenie ochrony współwłaścicielowi, który dąży do doprowadzenia zgodności wpisów w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, bez uzależniania skuteczności złożonego przez niego powództwa od postawy pozostałych współwłaścicieli.

Sąd Najwyższy podzielił stanowisko Rzecznika Praw Obywatelskich i uznał, że osobami pozwanymi w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym są osoby, które zostały ujawnione w księdze jako właściciele (współwłaściciele), jak również osoby, które – w razie uzgodnienia księgi – winny być do niej wpisane, ale – prawidłowo zawiadomione przez sąd – nie wstąpiły po stronie powodowej do toczącego się postępowania.

Jak – między innymi – wskazał Sędzia Sądu Najwyższego Jacek Gudowski w ustnym uzasadnieniu podjętej uchwały, rozpatrując sprawę o uzgodnienie treści księgi wieczystej nie można tracić z pola widzenia znaczenia, jakie mają księgi wieczyste i ujawniane w nich wpisy dla interesu publicznego i porządku prawnego. Wyraził nadzieję, iż podjęta uchwała pozwoli na uporządkowanie niejednolitego dotychczas orzecznictwa, co z kolei będzie miało bezpośrednie przełożenie na procedowanie we wnoszonych przez obywateli sprawach o uzgodnienie treści księgi wieczystej.