Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Jak możemy zaradzić problemowi wyłudzenia mieszkań  w wyniku niekorzystnych umów pożyczkowych? Czy do Krajowej Rady Notarialnej wpływały skargi osób pokrzywdzonych takim procederem? Jakie jest stanowisko Rady w sprawie postulatów zmian prawa i obecnych praktyk w kancelariach notarialnych?

• Trzech barczystych mężczyzn wyważyło drzwi, a następnie zajęło dwupokojowe mieszkanie 86-letniej pani Janiny. Powodem wtargnięcia miała być niespłacona pożyczka. Panią Janinę zachęcił do niej nieznajomy mężczyzna, który się przedstawił jako Grzegorz. Pani Janina dostała 21 tys. zł, choć w akcie notarialnym, który podpisała, a którego - jak mówi - nie zrozumiała, widniała kwota 52 tys. zł. W umowie zawartej przed notariuszem była też mowa o tym, że jeśli nie spłaci pożyczki – straci mieszkanie. I to właśnie się stało. („Dziennik Bałtycki”)
• Państwo W. wzięli na remont pożyczkę w banku. Ale zaczęły się kłopoty i nie mieli z czego jej spłacić. Banki nie chciały dać kolejnego kredytu. Znaleźli ogłoszenie w gazecie „Nie radzisz sobie ze spłatą zobowiązań, banki i firmy windykacyjne straszą Cię egzekucją komorniczą? Pomożemy Ci".  Obiecano im pieniądze od ręki i pomoc w znalezieniu pożyczki bankowej, ale warunkiem pomocy był zastaw mieszkania. Przedstawiona u notariusza umowa była już jednak umową sprzedaży mieszkania.  - Dopiero po wszystkim, w domu, to do nas dotarło, że zamiast wziąć pożyczkę, sprzedaliśmy nasze mieszkanie i nie dostaliśmy za nie grosza – mówią państwo W.  („Gazeta Wyborcza”)

Te i inne przykłady z mediów a także wystąpienia obywateli do Rzecznika sprawiły, że Rzecznik Praw Obywatelskich zwrócił się 22 czerwca do Krajowej Rady Notarialnej w sprawie skargi na notariuszy od osób, które w wyniku niekorzystnych umów w formie aktów notarialnych, utraciły własność zamieszkiwanych nieruchomości.

Z relacji tych osób wynika, że w chwili składania podpisów w kancelarii notarialnej nie miały świadomości, że zawierają umowę, której przedmiotem jest definitywne przeniesienie własności, a w konsekwencji utrata podstawy egzystencji – mieszkania.
Problem ma charakter ogólnopolski. Sprawy te opisywane są w skargach do Rzecznika, ale także w mediach (m.in. teksty Moniki Jankowskiej i Jacka Wiercińskiego w Dzienniku Bałtyckim, Małgorzaty Kolińskiej-Dąbrowskiej w „Dużym Formacie” i na Gazeta.pl oraz Piotra Żytnickiego w "Gazecie Wyborczej"). Wynika z nich, że może chodzić o zorganizowany proceder przejmowania mieszkań za pożyczki, których wysokość znacząco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości.

Zarówno w tych tekstach, jak też w skargach kierowanych do Rzecznika powtarzają się zarzuty wobec notariuszy sporządzających akty notarialne, na podstawie których doszło do przeniesienia własności nieruchomości.

Zarzuty te dotyczą nierzetelnego informowania stron przystępujących do aktu o jego skutkach, czy niereagowania na celowe wprowadzanie w błąd przez nieuczciwego kontrahenta zmierzającego do przejęcia (czy wręcz wyłudzenia) nieruchomości od jej właściciela.
Problemem jest to, że ustalenie po fakcie, jak naprawdę wyglądała rozmowa u notariusza, jakich informacji i pouczeń on udzielił, jest bardzo trudne.

Dlatego zdaniem RPO warto rozważyć taką zmianę prawa, by lepiej chroniło ono prawa i interesy stron przystępujących do aktów notarialnych. Mógł by to być np. obowiązek nagrywania czynności notarialnych z udziałem dwóch stron (co pomogłoby też samym notariuszom, bo mogliby udowodnić prawidłowość swojego postępowania). Ważne są też informacje, czy sygnały dotyczące opisanego problemu wpływają do Krajowej Rady Notarialnej i co się z nimi dzieje. W ten sposób można sprawniej zaradzić poważnemu problemowi obywateli.

Czy prokuratura sprawnie reaguje na takie sprawy - inne działania RPO w tej sprawie

W ostatnich latach kilka osób poskarżyło się Rzecznikowi na zachowanie prokuratury, która rutynowo potraktowała ich sprawę szybko ja umarzając (bo przecież sami podpisali akt notarialny)

• Np. pani X. z dużego miasta twierdzi, że zmuszona ciężką sytuacją finansową zwróciła się do osoby oferującej pożyczki, którą znalazła w reklamie gazetowej. Zawarta umowa pisemna odbiegała od ustaleń ustnych – wpisana kwota pożyczki była znacząco wyższa, co było tłumaczone koniecznością obejścia ustawy „antylichwiarskiej”. Zabezpieczeniem pożyczki był dom i działka, co zostało potwierdzone aktem notarialnym. Atmosfera podczas podpisania aktu była nerwowa, notariusz nie odczytał i nie wyjaśnił Pani X treści tego aktu. Na pytanie dotyczące zawyżenia kwoty pożyczki odpowiedział również, ze jest to konieczne aby obejść przepisy ustawy „antylichwiarskiej”. Dopiero później okazało się, że umową zawartą przed notariuszem Pani X przeniosła własność swojego domu o wartości około 400 000 zł otrzymawszy jako pożyczkę jedynie 30 000 zł. Sprawa zostało zgłoszona do prokuratury, jednakże postępowanie umorzono.
• W sprawie pani Z., wnioskodawczyni zaciągnęła pożyczkę zabezpieczoną mieszkaniem. W trakcie jej spłacania na skutek przekonywania pożyczkodawcy zawarła nową, fikcyjną umowę pożyczki, która miała zastąpić wcześniejszą. Notariusz sporządzający akt notarialny nie uprzedził jej o konsekwencjach podpisania tego aktu, na mocy którego przeniosła własność swojego mieszkania na inne osoby. Po jakimś czasie mieszkanie zostało sprzedane kolejnej osobie, która zmieniła zamki w drzwiach i wyrzuciła dobytek Pani Z. na śmietnik. Prowadzone w sprawie postępowanie przygotowawcze zostało umorzone. Na postanowienie o umorzeniu pokrzywdzona wniosła zażalenie. Sąd rozpatrując to zażalenie stwierdził, że samo niekorzystne rozporządzenie mieniem nie przesądza o zaistnieniu przestępstwa oszustwa, które ma miejsce jedynie wówczas, gdy sprawca działa w zamiarze bezpośrednim kierunkowym oszukania, a pokrzywdzony podejmuje działania na skutek błędu. Sąd uznał, że ze zgromadzonych dowodów nie wynikało, aby pokrzywdzona została wprowadzona w błąd.

Sprawy te rozpatrywane są indywidualnie – RPO może w takiej sytuacji wystąpić o dodatkowe wyjaśnienia do prokuratur, zbadać akta po prawomocnym zakończeniu postępowania przygotowawczego i ewentualnie wystąpić do prokuratora nadrzędnego wskazując na braki lub uchybienia w postępowaniu  -z wnioskiem o usunięcie tych braków lub uchybień przede wszystkim w drodze podjęcia dalszych czynności.

Warto przypomnieć, że problem wyzyskiwania nieświadomości lub bezradności osób – w tym zwłaszcza starszych - był przedmiotem wystąpienia Rzecznika do Prokuratury Generalnej na początku 2014 r. Z uzyskanej odpowiedzi wynikało, że Prokurator Generalny skierował do Prokuratorów Apelacyjnych zalecenia dotyczące prowadzenia postępowań w tego rodzaju sprawach. Obecnie w Biurze Rzecznika rozważane jest ponowne podjęcie tego tematu w aspekcie generalnym.