Biuletyn Informacji Publicznej RPO

• Samorząd notarialny powinien zapewnić pełną ochronę osobom starszym przed przejmowaniem ich nieruchomości na podstawie aktów notarialnych będących zabezpieczeniem oszukańczych pożyczek 
• RPO ponownie wystąpił do Krajowej Rady Notarialnej w sprawie inicjatyw, które mogłyby przeciwdziałać temu zjawisku, zwłaszcza wobec osób cierpiących na demencję czy otępienie starcze
• W ocenie Rzecznika przywołany wcześniej przez KRN projekt tzw. przedstawiciela opiekuńczego dla takich osób nie uchroniłby ich przed negatywnymi skutkami oszukańczych działań

Osoby starsze i mniej zorientowane padają ofiarami procederu przejmowania własności mieszkań poniżej ich wartości - na podstawie aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości, stanowiących zabezpieczenie pożyczek udzielanych przez oszustów. Za niewielkie w stosunku do wartości mieszkania pożyczki osoby takie tracą własność zamieszkiwanych nieruchomości.  Często przy składaniu podpisów w kancelarii notarialnej nie miały one świadomości, że zawierają umowę, której przedmiotem jest definitywne przeniesienie ich własności. O trudnych do odwrócenia skutkach dowiadywały się, gdy nowi właściciele mieszkań żądali kluczy. Proceder ten rozwinął się mimo że przeniesienie własności nieruchomości następowało w formie aktu notarialnego, a więc w tego typu czynnościach uczestniczył przedstawiciel zawodu zaufania publicznego – notariusz.  

Działania RPO 

Zdaniem Rzecznika Praw Obywatelskich opisywane w mediach takie przypadki ujawniły słabość systemu prawnego. Rzecznik zwracał się kilka razy do prezesa Krajowej Rady Notarialnej, wskazując na potrzebę zmian w prawie w celu wzmocnienia ochrony praw i interesów stron aktów notarialnych.

W korespondencji z KRN Rzecznik zwracał uwagę, że notariusz ma obowiązek czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Ponadto notariuszowi nie wolno dokonywać czynności notarialnej, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona czynności notarialnej ma zdolność do czynności prawnych. Rada rozesłała to pismo notariuszom. Rzecznik zwracał jednak uwagę, że to za mało – potrzebne są bardziej aktywne działania samorządu notarialnego.

Odpowiedzi samorządu notarialnego

W odpowiedziach Rada przyznawała, że w obowiązującym stanie prawnym zarzuty wobec notariuszy rzeczywiście są ex post trudne lub wręcz niemożliwe do odparcia. Zwróciła zarazem uwagę, że koncepcja nagrywania czynności notarialnych wymaga dokładnego sprecyzowania zakresu rejestrowanych czynności oraz zapewnienia bezpieczeństwa zarejestrowanych materiałów ze względu na dobro chronione tajemnicą zawodową.

Rada opowiadała się także za zakazem pożyczek, zabezpieczanych nieruchomością o znacznie wyższej wartości niż one. Proponowała też, aby przejęta w ten sposób nieruchomość mogła wrócić do pożyczkobiorcy po jej spłacie. 

W odpowiedzi dla RPO z 12 marca 2019 r. Rada przywołała projekt powołania instytucji przedstawiciela opiekuńczego starszej osoby, przygotowany w 2015 r. przez Komisję ds. Wzmocnienia Ochrony Osób Starszych i Niepełnosprawnych, działającą w ramach Fundacji na rzecz Bezpiecznego Obrotu Prawnego. Projekt ten nie uzyskał wymaganej akceptacji i nie był procedowany w Parlamencie.

RPO o propozycji przedstawiciela opiekuńczego

W ocenie Rzecznika projekt ten nie uchroniłby osób cierpiących na demencję albo otępienie starcze przed negatywnymi skutkami działań, które mogłyby podjąć, mimo wcześniejszego ustanowienia przedstawiciela opiekuńczego.

Wzmocnienie ochrony tych osób można byłoby częściowo osiągnąć wyłącznie wtedy, gdy z uwagi na niepełnosprawność nie byłyby one w stanie podjąć określonych działań samodzielnie, ale zachowałaby pełną świadomość i rozeznanie rzeczywistości. Przedstawiciel byłby bowiem ustanawiany jeszcze na etapie, gdy dana osoba wykazywałaby dość wysoką świadomość swoich działań, ograniczeń i otaczającej go rzeczywistości.

Nie uchroniłoby to jej jednak przed zawarciem niekorzystnej umowy w późniejszym czasie - już po wystąpieniu symptomów otępienia czy demencji starczej.Ustanowienie przedstawiciela opiekuńczego nie ograniczałoby bowiem prawa osobistego działania danej osoby. W ramach nadal przysługujących jej uprawnień mogłaby ona, za namową osób trzecich, działających dla zysku, nadal dokonać niekorzystnej umowy przeniesienia własności nieruchomości.

Zdaniem RPO jedynie na etapie bezpośrednio poprzedzającym zawarcie aktu notarialnego, w którym uczestniczy notariusz, może zostać roztoczona szeroka ochrona nad osobami starszymi.

Dlatego też Rzecznik widzi potrzebę wdrożenia przez samorząd notarialny stosownych środków, które zapewnią pełną ochronę osobom starszym i uchronią je od zawierania niekorzystnych umów.

W związku z tym RPO ponownie zwrócił się o stanowisko samorządu notarialnego i informacje o podjętych bądź planowanych inicjatywach w tej sprawie.

IV.7000.301.2017