Biuletyn Informacji Publicznej RPO

Pan, który jest najemcą lokalu, słyszał o „zakazie eksmisji” w czasie epidemii. Pyta, czy wynajmujący może mu teraz wypowiedzieć umowę najmu.

Nie obowiązują już regulacje prawne, które ograniczały prawo wypowiedzenia umowy najmu lokalu z uwagi na stan epidemii. Taki zakaz obowiązywał do 30 czerwca 2020 r. , na podstawie z art. 31t ustawy z 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz.U.2020.1842 ze zm.).

Obecnie w sprawie wypowiadania umów najmu zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U.2020.1740 ze zm.) oraz ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U.2020.611).

Zgodnie z art. 688 kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Szczegółowe regulacje dotyczące zasad wypowiadania umów najmu lokalu (podstawy prawne i czas wypowiedzenia) zawarte są również w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jednakże od wypowiedzenia umowy należy odróżnić wykonanie tytułu wykonawczego.

O tym, co jest tytułem wykonawczym, a co tytułem egzekucyjnym, mówią przepisy art. 776 i 777 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U.2020.1575 ze zm.). Co do zasady, tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności.

Zgodnie z przepisami, tytułami egzekucyjnymi są m.in.:

• orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem,
• orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu,
• inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej.

Tytułem wykonawczym może być zatem prawomocny wyrok lub postanowienie sądu z klauzulą wykonalności. Na podstawie tytułu wykonawczego nakazującego opróżnienie lokalu, komornik może wszcząć postępowanie eksmisyjne.

Należy jednak podkreślić, że zgodnie z art. 15zzu ustawy covidowej, w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Przepisu tego nie stosuje się między innymi w przypadku orzeczeń wydanych na podstawie art. 11a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przeciwdziałaniu przemocy w rodzinie (Dz.U.2020.218 i 956).