Biuletyn Informacji Publicznej RPO

We wcześniejszym wystąpieniu z dnia 14 kwietnia 2014 r. Rzecznik Praw Obywatelskich zgłosiła ówczesnemu Ministrowi Infrastruktury i Rozwoju konieczność jednoznacznego uregulowania kwestii sposobu głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokalu użytkowego stanowiącego wielostanowiskową halę garażową. 

W wystąpieniu wskazano, że przepisy ustawy o własności lokali nie regulują wprost kwestii wykonywania prawa głosu wynikającego z udziału w nieruchomości wspólnej, związanego z odrębną własnością lokalu, stanowiącego przedmiot współwłasności. W udzielonej odpowiedzi Minister Infrastruktury i Rozwoju poinformował Rzecznika, że dostrzega złożoność problematyki związanej ze współwłasnością garaży wielostanowiskowych jako samodzielnych lokali użytkowych oraz wpływ, jaki istniejący stan prawny wywiera na bieżące funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych. Jednocześnie wskazał, że z uwagi na fakt, iż pożądane byłoby możliwe szybkie rozwiązanie tej kwestii, Ministerstwo współpracuje z Komisją Infrastruktury Sejmu RP. Niestety, opisany problem pozostaje nadal nierozwiązany. Dalsze utrzymywanie takiego stanu rzeczy w zasadzie uniemożliwia zarządzanie nieruchomością wspólną w znacznej części wspólnot mieszkaniowych obejmujących garaże wielostanowiskowe. W sytuacji braku porozumienia współwłaścicieli garażu wielostanowiskowego co do sposobu głosowania nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej proces podejmowania uchwał przez wspólnoty mieszkaniowe może zostać całkowicie zablokowany. W konsekwencji zarząd/zarządca nieruchomości wspólnej nie będzie mógł podjąć żadnej czynności, na którą wymagana jest zgoda właścicieli lokali. Nie można wykluczyć, że w niektórych wspólnotach mieszkaniowych uchwały nadal będą podejmowane niezgodnie z wykładnią zaprezentowaną przez Sąd Najwyższy, co może stanowić podstawę do żądania ich uchylenia bądź też ustalenia ich nieistnienia w postępowaniu sądowym jako podjętych bez uzyskania wymaganej większości głosów. Istniejący stan prawny jest nie do zaakceptowania z punktu widzenia ochrony praw obywatelskich, bowiem pozbawia współwłaścicieli lokalu użytkowego prawa wykonywania jednego z podstawowych uprawnień właścicielskich, tj. prawa współdziałania w zarządzaniu nieruchomością wspólną, które jest realizowane głównie poprzez podejmowanie uchwał. Zdaniem Rzecznika, szybka interwencja ustawodawcy jest niezbędna dla zapewnienia sprawnego funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych.

Rzecznik Praw Obywatelskich zwraca się z prośbą o poinformowanie, czy prace legislacyjne mające na celu uregulowanie poruszonego problemu zostały podjęte i na jakim znajdują się etapie.